La facciata è l'insieme delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali che connotano l'edificio. Essa rappresenta l'immagine stessa dell'immobile, l'involucro esterno e visibile, quindi anche il più soggetto ai raggi solari, agli agenti atmosferici e all'inquinamento (e ai relativi problemi che possono derivare da questa esposizione). Parlando di facciate condominiali, la parte esterna è anche quella più direttamente collegata al concetto di decoro architettonico: ecco perché è d'obbligo prestare particolare attenzione agli interventi più frequenti in termini di rifacimento e ristrutturazione.
1) Manutenzione facciate condominio: per ritinteggiare prediligere pitture idrorepellenti
Uno degli interventi più comuni, quando si parla di rifacimento e ristrutturazione facciate condominiali, è la tinteggiatura. Gli edifici più datati presentano spesso quel tipico effetto "ingiallito" - che dà un'idea di degrado e trascuratezza - causato dalle radiazioni UV che si riflettono sulle pareti esterne.
Per evitare che il fenomeno si ripresenti, da qui a pochi anni, è consigliato optare per pitture idrorepellenti realizzate con nanotecnologie a base d’acqua. Questa particolare formulazione agisce diversamente rispetto alle pitture di vecchia generazione a due componenti (2K) o a base di silicone, poiché non crea una “pellicola plastica” sulla superficie su cui si applica, ma arricchisce la materia di nuove proprietà.
Le nanoparticelle non sigillano i pori ma li rivestono, assicurando che l’acqua o altri fattori corrosivi vengano respinti da forze chimiche. In questo modo, il substrato è protetto in profondità anche dal degrado causato dalle intemperie e dalla desfoliazione del ciclo gelo/disgelo.
Ciò rende le superfici della facciata condominiale idrorepellenti, mantenendo allo stesso tempo inalterata la proprietà di traspirabilità.
2) Ristrutturazione esterna condominio per problemi strutturali: quando e come intervenire
Diverso è il caso in cui la facciata condominiale presenti evidenti problemi di ordine strutturale quali crepe, fessure o calcestruzzo danneggiato. In questo caso è bene richiedere l’intervento di un tecnico specializzato che valuterà l'entità del danno e suggerirà l'intervento più adeguato.
In alcune situazioni più lievi il distacco dell'intonaco potrebbe essere dovuto a infiltrazioni d'acqua, facilmente risolvibili con il riempimento delle fessure e l'applicazione di una pittura idrorepellente. Se il problema è invece legato a un cedimento del terreno, si dovrà procedere prima con il consolidamento dello stesso, e successivamente intervenire anche a livello superficiale, per ripristinare la facciata.
3) Combattere l'umidità e la muffa sulla facciata del condominio con soluzioni acquose
A proposito di infiltrazioni, una delle conseguenze più frequenti che vanno a compromettere l'estetica e la qualità dell'intonaco sono le macchie di umidità. A seconda del colore (dal verde all'arancio al nero) è possibile capire la tipologia di intervento da effettuare con prodotti specifici per eliminare questi funghi.
Oltre alle macchie ci sono anche altri fenomeni, come l'intonaco che si sbriciola (sfarinamento) o la comparsa di aloni bianchi, che testimonia la presenza di umidità sulle pareti esterne. Le tradizionali soluzioni con ipoclorito di sodio o cloro spesso non sono sufficienti, in quanto non eliminano le spore ma contribuiscono solo a diffonderle maggiormente, contaminando anche la superficie circostante.
Per la ristrutturazione di una facciata condominiale che presenta macchie di muffe e umidità è invece consigliato utilizzare prodotti con proprietà antimuffa e igienizzanti, che inibiscono la prolificazione delle spore bloccandone lo sviluppo, e successivamente applicare idrorepellenti traspiranti.
4) Facciate e balconi: la ristrutturazione rientra nel Bonus Facciate 2022
Spesso chi è alla ricerca di consigli tecnici per il rifacimento facciata condominio ha anche bisogno di indicazioni circa la ristrutturazione dei balconi, siano essi aggettanti o incassati. Secondo quanto stabilito dalla giurisprudenza, infatti, le parti dei balconi che contribuiscono a determinare l’aspetto estetico-formale della facciata (cimose, basamenti, frontali e pilastrini) attengono al decoro architettonico dell’edificio e quindi rappresentano un bene comune a tutti i condomini.
Se la ristrutturazione facciata condominiale prevede anche la sistemazione del balcone, la spesa andrà suddivisa tra tutti i condomini. Tuttavia per questi interventi è possibile beneficiare del Bonus Facciate 2022 e recuperare fino al 60% della spesa sostenuta.
Il rifacimento di una facciata in cui sono presenti balconi e fregi è sempre un tema molto delicato, in quanto - soprattutto per gli edifici storici o situati in una zona sottoposta a particolari vincoli - l'intervento deve assicurare la perfetta conservazione degli elementi decorativi della facciata, per non precludere l'estetica e il valore dell'edificio stesso.
A maggior ragione nel caso in cui sia necessario eseguire interventi per il miglioramento termico dell'immobile, la realizzazione del tradizionale cappotto a pannelli isolanti in questo caso potrebbe essere sconsigliata. Vediamo nel quinto punto come realizzare un perfetto isolamento termico a basso spessore.
5) Rifacimento facciata condominiale con isolamento termico a basso spessore
Nel caso si decida di tinteggiare la facciata condominiale e anche di rifare l’intonaco, se il rifacimento è superiore al 10% della superficie disperdente lorda complessiva scatta automaticamente l’obbligo di migliorare l’efficientamento energetico dell’intero edificio.
La scelta più comune è quella di propendere per il cappotto termico tradizionale. Ma è davvero la soluzione migliore?
Secondo il comma 220 dell’art. 1 della Legge di Bilancio, se l’intervento riguarda superfici consistenti d’intonaco superiori al 10% delle cosiddette “superfici opache disperdenti”, esse devono essere ricostruite con materiali che garantiscano per ciascuna zona climatica di appartenenza un valore di trasmittanza termica non superiore a quelli indicati nella Tabella 2 dell’allegato B del DM 11/3/2008. Tale valore si può ottenere attraverso l'isolamento termico fatto dall’interno o dall'esterno, con l’applicazione sulle facciate di idonei pannelli isolanti, dello spessore minimo di 7/8 cm.
Quello della trasmittanza termica è anche uno dei paletti presentati dall'Agenzia delle Entrate per poter usufruire del Bonus Facciate 2022
Parlando di immobili vincolati, ad esempio sotto la tutela della Sovrintendenza, entrambi questi interventi sono difficilmente realizzabili. Inoltre se pensiamo al cappotto su una facciata condominiale, ad esempio, intervenire sugli spessori dell'edificio comporta lavori edili su più livelli (cambiare davanzali e soglie, rifare i balconi, verificare le quote dei terrazzi).
In alcuni edifici, di solito in zona A, sussistono poi dei particolari vincoli che prevedono l’inalterabilità degli spessori delle facciate. Scopri cosa stabilisce la normativa in merito allo spessore del cappotto esterno in centro storico e nelle zone vincolate.
Come coniugare l'esigenza della ristrutturazione facciate condominiali con la necessità di intervenire per il miglioramento dell'efficienza energetica? Con la nanotecnologia. Esistono infatti soluzioni innovative che assicurano un’inerzia termica in un micro-rivestimento a partire da 6 millimetri, il tutto certificato in base alle norme UNI EN e che beneficiano delle agevolazioni previste: Bonus Facciata o, a determinate condizioni, Superbonus 110.
Questo tipo di intervento è perfettamente in linea con quanto previsto dal legislatore, scarica la guida che abbiamo scritto sulle agevolazioni.
